Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung, die die Wertminderung von Anlagegütern über ihre Nutzungsdauer verteilt. Bei Vorsorgewohnungen beträgt die AfA in der Regel 1,5 % des Gebäudeanteils pro Jahr.
Die Ankaufsprüfung (Due Diligence) ist eine sorgfältige Analyse und Bewertung einer Immobilie vor dem Kauf. Sie umfasst rechtliche, wirtschaftliche und technische Aspekte der Immobilie.
Der Aufteilungsschlüssel bestimmt, wie gemeinsame Kosten (z.B. Betriebskosten) auf die einzelnen Miteigentümer einer Liegenschaft aufgeteilt werden. Grundlage ist in der Regel der Nutzwert (Mindestanteil) der jeweiligen Einheit.
Das Baurecht ist ein dingliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht kann zeitlich befristet (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) oder unbefristet eingeräumt werden. Als Gegenleistung für das Baurecht zahlt der Bauberechtigte dem Grundeigentümer einen jährlichen Bauzins.
Der Bauträger ist ein Unternehmen, das im eigenen Namen Bauvorhaben auf eigenem oder fremdem Grund durchführt und die fertiggestellten Objekte veräußert oder vermietet. Der Bauträger übernimmt das wirtschaftliche Risiko des Projekts.
Betriebskosten sind laufende Kosten, die mit dem Betrieb einer Immobilie verbunden sind, wie z.B. Wasser, Abwasser, Müllentsorgung, Hausbetreuung und allgemeine Versicherungen. Diese Kosten werden in der Regel auf die Mieter umgelegt.
Die bücherliche Sicherstellung ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit für eine Forderung. Dies kann z.B. eine Hypothek oder ein Pfandrecht sein. Sie gibt dem Gläubiger das Recht, im Falle der Nichterfüllung der gesicherten Forderung die Immobilie zu verwerten.
Der Cash-Flow bezeichnet den Zufluss und Abfluss von Zahlungsmitteln in einem bestimmten Zeitraum. Bei Immobilieninvestitionen wird der Cash-Flow als Differenz zwischen den Mieteinnahmen und allen laufenden Ausgaben (Zinsen, Betriebskosten, Instandhaltung) berechnet.
Eine Dienstbarkeit (Servitut) ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Sie kann als Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht) oder persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht) ausgestaltet sein. Dienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen.
Ein Darlehen ist ein Vertrag, durch den der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer Geld oder vertretbare Sachen zur Verfügung stellt. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, die erhaltenen Mittel samt Zinsen zurückzuzahlen. Bei Immobilienfinanzierungen ist das Darlehen in der Regel durch ein Grundpfandrecht besichert.
Das Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Bei der Finanzierung einer Vorsorgewohnung werden in der Regel 20-30% Eigenkapital empfohlen. Das Eigenkapital reduziert den Kreditbedarf und damit die monatliche Belastung.
Eine Eigentumswohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit, an der Wohnungseigentum begründet wurde. Der Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Wohnung sowie ein Miteigentumsrecht an den allgemeinen Teilen des Gebäudes.
Der Ertragswert ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die auf den erzielbaren Mieteinnahmen basiert. Er ergibt sich aus dem Barwert der zukünftigen Nettoerträge, kapitalisiert mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz.
Der Finanzierungsplan zeigt, wie der Kauf einer Immobilie finanziert werden soll. Er enthält Angaben über Eigenkapital, Fremdkapital (Darlehen), die monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Finanzierung über die Laufzeit.
Das Fruchtgenussrecht (Usufrukt) ist ein persönliches Recht, eine fremde Sache zu nutzen und die daraus entstehenden Erträge (z.B. Mieteinnahmen) zu ziehen. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht übertragbar.
Fremdkapital bezeichnet das von Dritten (z.B. Banken) bereitgestellte Kapital zur Finanzierung einer Immobilie. Es wird in der Regel durch ein Grundpfandrecht (Hypothek) gesichert und ist mit Zinsen zu bedienen.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentumsrechte und andere dingliche Rechte an Liegenschaften eingetragen werden. Es besteht aus dem Hauptbuch (mit A-, B- und C-Blatt) sowie der Urkundensammlung. Das Grundbuch gewährleistet Rechtssicherheit im Immobilienverkehr.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5% des Kaufpreises und ist vom Käufer zu entrichten. Sie ist eine der wesentlichen Nebenkosten beim Immobilienkauf und wird gemeinsam mit der Grundbucheintragungsgebühr (1,1%) fällig.
Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1% des Kaufpreises und ist für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch zu entrichten. Sie ist neben der Grunderwerbsteuer eine der wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Die Hausverwaltung übernimmt im Auftrag der Eigentümer die kaufmännische und technische Verwaltung einer Immobilie. Zu ihren Aufgaben gehören u.a. Mietersuche, Mietinkasso, Abrechnung der Betriebskosten und die Instandhaltung des Gebäudes.
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einer Immobilie zur Sicherung einer Forderung (z.B. eines Darlehens). Im Falle der Nichterfüllung der gesicherten Forderung kann der Gläubiger die Verwertung der Immobilie betreiben.
Ein Immobilienmakler vermittelt gegen Provision den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien. Bei RVW fällt für den Käufer keine Maklerprovision an (provisionsfreier Kauf).
Bei einer Indexmiete wird die Miete an einen Index (in der Regel den Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Steigt der Index, erhöht sich die Miete entsprechend. Dies schützt den Vermieter vor Kaufkraftverlust.
Die Instandhaltungsrücklage ist ein von den Wohnungseigentümern gebildetes Kapitalpolster für zukünftige Reparaturen und Sanierungen am Gebäude. Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt vor unerwarteten hohen Sonderkosten.
Die Vermögens- und Schuldenübersicht zum Bilanzstichtag sowie die Gegenüberstellung von Aufwendungen und Erträgen eines Geschäftsjahres (Gewinn- und Verlustrechnung) mit dem An-hang bilden den Jahresabschluss.
Der Kapitalrückfluss ist die Summe der laufenden Ausschüttungen an die Investoren sowie der Erlöse aus dem Verkauf des Immobilienprojekts abzüglich Steuern.
Als „kleine" Vermietung gilt die Vermietung von Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern), Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der Wohnungen pro Gebäude), Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, einzelnen Bungalows und Apartments, sowie im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (10-Betten-Grenze). Für das Erreichen eines Gesamtüberschusses wurde ein Prognosezeitraum von 20 plus maximal 3 Jahren (23 Jahre) in der LVO festgelegt. Ergänzend ist anzumerken, dass die zusätzlich gewährten drei Jahre (25 plus 3 bei der Großen Vermietung bzw. 20 plus 3) Anlaufverluste, in den ersten Jahren ab Investitionsbeginn betreffen. Sollte die Anlaufphase länger dauern, ist diese tro
Für Kleinunternehmer gilt im Umsatzsteuergesetz eine Sonderregelung. Kleinunternehmer ist, wer einen Netto-Jahresumsatz von maximal €30.000,- ausführt und diese Umsatzgrenze maximal einmal um nicht mehr als 15 % innerhalb eines fünfjährigen Zeitraums überschreitet (somit wird nur einmal in fünf Jahren ein Netto-Jahresumsatz bis zu €34.500,- ausgeführt, ansonsten maximal €30.000,-) In allen anderen Fällen greift die Kleinunternehmerregelung des UStG nicht (ebenso wenig bei einmaliger Überschreitung der Umsatzgrenze von mehr als 15 % als z.B. bei einem Jahres-Netto-umsatz von €36.000,-). Die Anwendung dieser Bestimmung räumt der Kleinunternehmen nachfolgende Recht und Pflichten ein: Die Mietei
Kommanditbeteiligung an einer Kommanditgesellschaft. Die Höhe des Kommanditanteils bemisst sich in der Regel nach der übernommenen Pflichteinlage. Dieser Betrag ist für den Anteil des Kommanditisten am Ergebnis (Gewinn oder Verlust) und Vermögen der Kommanditgesellschaft sowie für die Geschäftsführungsrechte des Kommanditisten (z. B. Stimmrechte) von Bedeutung.
Die Kommanditgesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr Gesellschaftern zu einem gemeinsamen Zweck. Die KG ist eine Personengesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter, die Komplementärin, persönlich und unbeschränkt haftbar ist. Die Haftung der anderen Gesellschafter (Kommanditisten) ist auf den im Firmenbuch eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt.
Ein Kommanditist (Teilhafter) ist jeder Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG), dessen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft auf den im Firmenbuch eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt ist. Die Außenhaftung ist ausgeschlossen, soweit die Hafteinlage des Kommanditisten geleistet wurde.
Komplementärin ist die persönlich und unbeschränkt haftende Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft (KG). Dies kann eine natürliche oder juristische Person sein, z. B. eine GmbH.
Beim Erwerb einer OnMarket-Wohnung wird das Konzeptionsentgelt, in Höhe von 3,5% zuzüglich Umsatzsteuer, vom Verkäufer in Rechnung gestellt. Dieses beinhaltet die Aufbereitung aller Unterlagen und die Erstellung der steuerlichen Planrechnung. Das Konzeptionsentgelt ist steuerlich sofort voll abzugsfähig.
Die Lage bezieht sich auf den Ort einer Immobilie. Die Lage spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung und Vermietung einer Immobilie. Die Qualität der Lage wird durch geographische Einflüsse, Lärm, Bevölkerungsdichte, Immissionsbelastung etc. bestimmt.
A = Zentrale Lage. Perfekte öffentliche Anbindung (U/S-Bahn). Ausgezeichnete Infrastruktur. Hoher Wohnung-, und Freizeitwert. B = Zentrale Lage: Öffentliche Anbindung im Nahbereich (U/S-Bahn). Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung. C = Nahegelegenes Zentrum. Öffentliche Anbindung über Bus/Straßenbahn/Bahn. Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung. D = Nahegelegenes Zentrum. Öffentliche Anbindung nicht unmittelbar gegeben. Geschäfte des täglichen Bedarfs nur mit Auto erreichbar. E = Nächstgelegenes Zentrum sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs nur mit Auto erreichbar.
Realistischerweise ist davon auszugehen, dass die Vorsorgewohnung nicht über die gesamte Laufzeit ununterbrochen vermietet, d.h. zu 100 % ausgelastet ist, weil es durch Mieterwechsel zu Leerstandszeiten kommen kann. Die auf die Leerstandszeiten entfallenden Betriebskosten stellen die Leerstandskosten dar und müssen in der Prognoserechnung ebenfalls berücksichtigt werden.
Das wirtschaftliche Risiko, dass der Vermieter eine Immobilie zeitweise nicht vermieten kann, wird als Leerstandsrisiko bezeichnet. Dieses Risiko stellt für den Vermieter einen Kostenfaktor dar, der im Rahmen der Ertragswertmethode auch bei der Immobilienbewertung kalkulatorisch berücksichtigt wird. Das Leerstandsrisiko ist Teil des Mietausfallrisikos, das neben dem Leerstandsrisiko auch das Risiko des Mietausfalls (d. h. Nichtzahlung der Miete für vermietete Objekte) beinhaltet. Ein Mietenpool ist ein Instrument zur Begrenzung des Mietausfalls- und somit auch des Leerstandsrisikos.
Dem Abschluss eines Bauvertrages gehen Verhandlungen über die Vertragsbedingungen und die Abgabe eines Angebots voraus. Grundlage des Vertragsangebotes des Bauführers ist das Leistungsverzeichnis. Es wird vom Architekten erstellt und enthält - gegliedert nach Positionen - alle vom Bauführer zu erbringenden Leistungen, einschließlich Material- und Mengenangaben. Die Liste der Dienstleistungen wird für jedes Gewerk individuell ausgeschrieben.
Ein Letter of Intent ("LoI") ist eine Absichtserklärung der Verhandlungspartner, die das Interesse an Verhandlungen oder dem Abschluss eines Vertrages zum Ausdruck bringen soll. Die Erklärungen werden von einem oder mehreren Verhandlungspartnern abgegeben.
Leverage-Effekt, auch Hebeleffekt genannt, beschreibt den Effekt von eingesetztem Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Durch den Leverage-Effekt kann eine Erhöhung von Fremdkapital, wie ein Hebel, zu einer Steigerung der Eigenkapitalrendite einer Investition führen. Demnach kann ein Immobilienkauf mit dem richtigen Verhältnis von Eigen- und Darlehensfinanzierung einen positiven Effekt auf das Investment haben.
Bei Vermietung von Vorsorgewohnungen entstehen insbesondere in den Anfangsjahren bei hohem Fremdfinanzierungsanteil steuerliche Verluste. Dies wirft oftmals die Frage auf, ob die Vermietungstätigkeit insgesamt als Einkunftsquelle oder als Liebhaberei qualifiziert wird. Im Sinne der Gesetzgebung und Rechtsprechung liegt Liebhaberei vor, wenn der Steuerpflichtige einen Gesamtüberschuss (das ist das kumulierte jährliche steuerliche Ergebnis) nicht innerhalb eines vorgegebenen Beobachtungszeitraums (nachfolgend auch Prognosezeitraum genannt) erwirtschaften kann. Somit sind für das Vorliegen von Liebhaberei zwei Größen von Bedeutung: der Gesamtüberschuss (auch Totalüberschuss genannt) und der Beo
Ein zusammenhängendes Stück Land. Es kann aus mehreren Parzellen bestehen und einen Grundbuchskörper bilden.
Die Liquiditätsreserve enthält aus Vorsichtsgründen zur freien Verfügung gehaltenes Kapital, das die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sicherstellt, z. B. bei außerplanmäßigen Kosten.
Unter dem Begriff LTV wird das Verhältnis von Kredithöhe zum Wert des Investmentgegenstandes verstanden und soll das Beleihungsrisiko eines bestimmten Kredites darstellen.
Der Marktwert oder Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie auf einem funktionierenden Immobilienmarkt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer nach einer geschätzten Vermarktungsperiode in einer Transaktion im normalen Geschäftsgang verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Wenn eine Vorsorgewohnung erworben wird, kann diese zur Reduktion des Mietausfallsrisikos im Rahmen eines Mietenpools vermietet werden. Hierbei werden die Wohnungen sämtlicher Eigentümer, die sich für den Mietenpool entschieden haben, gemeinschaftlich vermietet. Der Mietenpool selbst wird ebenfalls zur Umsatzsteuer erfasst. Auch die Einkünfte der Beteiligten werden gemeinsam für alle festgestellt. Der Vorsteuerabzug bei Vorsorgewohnungen in einem Mietenpool ist davon abhängig, dass die Unternehmerkette nicht durchbrochen wird. Ist der Käufer der Vorsorgewohnung Unternehmer - das bedeutet, dass auch er selbst steuerpflichtige Umsätze ausführt - so steht ihm der Vorsteuerabzug zu. So sind jede
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für das Mietobjekt zu zahlen hat. Er setzt sich zusammen aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzüge oder Zentralheizung, etwaigen Entgelte für die Mitvermietung von Möbeln und der aus der Miete zu zahlenden Umsatzsteuer. Die Gesamtmiete wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Eigentum mehrerer Personen an einem gemeinsamen Objekt. Im Falle eines schlichten oder ideellen Miteigentums an einer Liegenschaft wird der Miteigentumsanteil über Bruchteile definiert, nicht aber über flächen- oder räumlich bestimmte Anteile der Liegenschaft. Bei schlichtem Miteigentum ist die Nutzung der Miteigentümer untereinander zu vereinbaren. Die einfache Mehrheit (Verwaltung, Instandhaltung usw.) außerordentlicher Maßnahmen (z. B. Zubauten) bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Andererseits kann jeder Miteigentümer über seinen ideellen Anteil allein verfügen (z. B. Verkauf, Belastung). Eine besondere Form des Miteigentums ist das Wohnungseigentum.
Er ist eine Kennzahl aus dem Bereich der Investmentfonds und drückt den aus Anlegersicht berechneten Nettoinventarwert eines Fonds aus. Er stellt die Summe der Werte aller Vermögenswerte und Forderungen abzüglich etwaiger Schulden und Verbindlichkeiten des Fonds und der Kosten des Fonds dar. Wird dieser Wert durch die Anzahl der ausgegebenen Fondsanteile dividiert, erhält man den Anteilpreis des Fonds. Der Ausgabepreis errechnet sich aus diesem An-teilpreis zuzüglich eines möglichen Ausgabeaufschlags. Der Rücknahmepreis entspricht in der Regel dem Anteilspreis.
Bei der „Nettomethode" wird die Umsatzsteuer als Durchläufer behandelt, dh. die Mieteinnahmen und Werbungskosten werden netto angesetzt, die Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt wer-den dafür auch nicht in die Werbungskosten eingestellt.
Die Nutzfläche, ausgedrückt in Quadratmetern, ist die Gesamtfläche einer Wohnung oder eines anderen Mietobjekts abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen im Wandverlauf. Keller-und Dachgeschoßräume, soweit sie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berück-sichtigen. Veränderungen der Nutzfläche durch bauliche Maßnahmen des Mieters oder anderer Nutzer innerhalb der Wohnung oder eines anderen Mietobjekts, einschließlich der Verglasung von Balkonen, werden erst nach Beendigung des Mietverhältnisses oder eines sonstigen Nutzungsverhältnisses berücksichtigt.
Die Nutzwertberechnung (Parifizierung) ermittelt das Verhältnis zwischen den Eigentumsanteilen der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohngebäudes). Die Nutzwertberechnung ermittelt auch erstmals den Berechnungsschlüssel (z. B. zur Ermittlung des Betriebskostenanteils oder der Stimmrechte der einzelnen Eigentümer). Die Parifizierung ist auch die Grundlage für die von allen Wohnungseigentümern zu unterzeichnenden Wohnungseigentumsverträge. Grundlage für die Berechnung der Nutzwerte sind die Nutzflächen.
Sie zeichnen sich in der Regel durch Anlagen mit langfristiger Perspektive und dem Ziel der Wert-erhaltung und Wertsteigerung auf Basis des Net-Asset-Values aus, was unter anderem durch die Streuung der Investments erreicht wird. Ein Ein- und Ausstieg ist jederzeit auf Basis des täglich ermittelten Rücknahmepreises möglich.
Eine On-Market-Wohnung ist eine gebrauchte Wohnung, die einen Vorbesitzer hat(te) und sich auch für Anleger eignet. Sie ist bereits als Vorsorgewohnung genutzt worden, dann ist möglicherweise die Vorsteuer aliquot anrechenbar. Oder sie ist/war eine typische Eigentumswohnung, die nun auch zur Vermietung gelangt.
Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in Randbezirken bzw. in Randlagen. Zinshäuser, die über eine glatte Fassade verfügen fallen unter die Kategorie A, bei gegliederter Fassade unter die Kategorie A+. Die Objekte befinden sich in guten Zustand. AA oder AA+ Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in zentralen Lagen bzw. inneren Bezirken. Zinshäuser, die über eine glatte Fassade verfügen fallen unter die Kategorie AA, bei gegliederter Fassade unter die Kategorie AA+. Die Objekte befinden sich in sehr guten oder guten Zustand. AAA oder AAA+ Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in der Innenstadt, City Center bzw. Downtown. Zinshäuser, die über eine gl
Temporäres Angebot, mit dem sich der Anbieter verpflichtet, in Zukunft einen konkreten Vertrag abzuschließen. So kann der Eigentümer einer Liegenschaft z. B. einem Interessenten das Recht einräumen, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt unter den in der Option festgelegten Bedingungen zu erwerben. Der Interessent ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.
Ein Grundpfandrecht (Hypothek) berechtigt den Pfandgläubiger, seine fälligen und aushaftenden Forderungen durch Veräußerung der Immobilie zu befriedigen. Das Pfandrecht bezieht sich immer auf den gesamten Grundbuchskörper (d. h. alle Grundstücke, die unter Einlagezahl zusammengefasst sind). Sie kann sich jedoch auf den Anteil eines Miteigentümers am Grundbuchskörper beschränken. Hypotheken sind in der Regel im Grundbuch eingetragen.
Wird eine Vorsorgewohnung ausschließlich zu privaten Zwecken verwendet, dürfen keine Werbungskosten bzw. Abschreibungen mit steuerlichen Wirkung geltend gemacht werden, da diese Ausgaben der privaten Lebensführung des Steuerpflichtigen zuzurechnen sind.
Neben der Gesamtkostenaufstellung sollte vom Bauträger oder Steuerberater des Käufers eine Musterplanrechnung erstellt werden. Diese zeigt dem Kaufinteressenten vor allem die Liquiditätsentwicklung und enthält einen genauen Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit der Fremdfinanzierung. Für die Absicherung des steuerlichen Konzepts ist eine nachvollziehbare und glaubwürdige Prognoserechnung zu erstellen, die die steuerlichen Auswirkungen zeigt und den rechnerischen Nachweis erbringt, dass mit der Vorsorgewohnung binnen 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann und daher keine Liebhaberei vorliegt.
Unter dem Begriff „Projekte" präsentieren wir Ihnen gesamtheitliche Bauvorhaben, die in Planung, Ausführung oder bereits in Fertigstellung sind. Es handelt sich hier um Immobilien, die mehrere Einheiten aufweisen, meist im mehrgeschossigen Wohnbau.
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, dass die Rangfolge eines Grundbuchseintrags auf dem Zeitpunkt des Eingangs der Eintragung beim Grundbuchgericht beruht (§§ 438,440 ABGB, §29 Grundbuchgesetz). Um das Rangprinzip aufrechtzuerhalten, muss das Gericht den eingehenden Grundbucheintrag mit einem Eintragsstempel versehen, der Datum und Uhrzeit enthält. Die Ein-träge werden in das "Tagebuch" (Verzeichnis der eingegangenen Einträge) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die im entsprechenden Grundbuchseinlage ("Plombe") sichtbar gemacht wird. Die Plombe weist darauf hin, dass ein Grundbuchantrag anhängig ist.
Bei der Löschung eines Pfandrechts (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehalts im Grundbuch erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt.
Reallasten verpflichten den jeweiligen Eigentümer einer Liegenschaft zu einem aktiven Verhalten und unterscheiden sich somit von Dienstbarkeiten. Dies können z. B. wiederkehrende Zahlungen in einer bestimmten Höhe sein (z. B. Besicherung von laufenden Baurechtszinsen aus einem Baurechtsvertrag).
Die Rendite drückt den Gesamterfolg des eingesetzten Kapitals aus. Sie errechnet sich als Quotient aus der Nettomiete bzw. Pacht zum Kaufpreis. Die Rendite wird in Prozent (%) ausgedrückt.
Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Wiederbeschaffungskosten der bestehenden Gebäude und Anlagen, die durch Abschläge für Alter, Bauzustand sowie funktionale und wirtschaftliche Abnutzung angepasst werden. Sonstige wertverändernde Umstände werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Vergleichs-oder Residualwertverfahrens ermittelt.
Beim Sachwertverfahren kann der Wert einer Sache durch Vergleich mit den am Markt tatsächlich erzielten vergleichbaren Kaufpreisen ermittelt werden (vgl. §§4ff LBG und ÖNORM 1802). D. h., die Sachwertmethode bestimmt den Wert, der die Kosten für die Wiederherstellung oder den Ersatz von Vermögenswerten abzüglich der Abzüge für eine Wertminderung im Zusammenhang mit dem Abgang sowie für alle anderen wesentlichen Wertminderungen und Optimierungen darstellt.
Darunter versteht man ein dingliches Nutzungsrecht an einem fremden Gegenstand. Der jeweilige Eigentümer eines Objektes (Liegenschaft) ist zur Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Dies können Felddienstbarkeiten (Weg- und Weiderechte, Wasserrechte) sowie Grunddienstbarkeiten (z. B. Durchfahrtsrechte) sein. Es gibt auch persönliche Dienstbarkeiten in Form des Wohnrechts und Fruchtgenussrechts. Eine Dienstbarkeit berechtigt zu einer begrenzten Nutzung eines fremden Grundstücks. Der Eigentümer muss die Nutzung der Immobilie durch einen anderen Eigentümer dulden. Die Dienst-barkeiten werden im Grundbuch im C-Blatt des belasteten Grundstücks und im A-2-Blatt des genehmigten Grundstücks eingetr
Beim Share-Deal handelt es sich um den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an der Eigentümergesellschaft. Der Grundbuchseigentümer bleibt in Form der Eigentümergesellschaft unverändert, aber die Gesellschafter ändern sich; die Änderung erfolgt entsprechend im Firmenbuch. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer ist die Anteilsvereinigung zu beachten.
Das Team von BRIX29 ist seit mehr als 25 Jahren am Immobilienmarkt erfolgreich tätig. Unsere Erfahrungen und Experten-Know-How sind in die Entwicklung der SIX BRIX© eingeflossen. Mit den SIX BRIX©, den 6 Ziegel-Bausteinen, Immobilienart, Lage, Größe und Grundriss, Kaufpreis und Finanzierung, Rendite und Wertwicklung und Steuern, gelingt der Traum von der eigenen Vorsorgeimmobilie. Ziel ist es, einen Leitfaden über die wichtigsten Punkte und den sich daraus ergebenden Themenstellungen, im Zusammenhang mit dem Investment in Vorsorgewohnungen, zu geben. Zu diesem spannenden Thema bieten wir eigene Webinare an.
Ein SPV oder Zweckgesellschaft ist eine juristische Person, die zu einem klar definierten Zweck gegründet wurde. Die Gesellschaft kann aufgelöst werden, wenn ihr Zweck erreicht ist.
Unter Steuerlatenz wird die Differenz zwischen Verkehrswert der Liegenschaft und dem steuerlichen Buchwert verstanden.
Als Superädifikat gilt ein Bauwerk, welches auf fremden Grund in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Neben Gebäuden können auch andere Bauwerke als Superädifikat errichtet werden, wie zB. unterirdische Tanks, nicht aber bloße Gebäudeteile. Maßgeblich für die Qualifikation eines Bauwerks als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks. Ist diese Voraussetzung erfüllt, so steht das Bauwerk im Eigentum desjenigen, der das Bauwerk errichtet hat. Gebäude, die auf Dauer auf dem Grundstück belassen werden sollen, werden hingegen sonderrechtsunfähige, unselbständige Bestandteile der Liegenschaft, auf
Zur Finanzierung des Ankaufs werden entsprechende Angebote - sogenannte Term Sheets - eingeholt. Das Term Sheet enthält die wesentlichen Bedingungen der Finanzierung, die jedoch erst bei Vertragsabschluss festgelegt und fixiert werden.
Die Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Die Höhe der Rückzahlung wird bei der Aufnahme des Darlehens ermittelt und bestimmt die Laufzeit. Rückzahlungen können regelmäßig oder unregelmäßig erfolgen, was auch als Sondertilgung bezeichnet wird.
Der Treuhandvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen der Treuhänder und dem Treugeber und wird in der Regel schriftlich abgeschlossen. Der Vertrag regelt die Aufgaben, Pflichten und Rechte des Treuhänders, die Rechte und Pflichten des Treugebers sowie Rahmenvereinbarungen über die Vergütung, Datenschutz und Gerichtstand. Der Treuhandvertrag ist z.B. Bestandteil des Prospekts geschlossener Investmentvermögen.
Wesentlich im Bereich der umsatzsteuerlichen Behandlung von Immobilien ist das Vorliegen von steuerpflichtigen und unecht steuerbefreiten Umsätzen. Generell gilt, dass der Vorsteuerabzug (bezahlte Umsatzsteuer bei Anschaffung der Vorsorgewohnung und damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen) nur dann beim Finanzamt geltend gemacht werden kann (Gutschrift dieser Umsatzsteuer), wenn der Unternehmer mit der Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Grundsätzlich gilt für den Vermieter einer Vorsorgewohnung folgendes: Vermietung der Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken - Mietvorschreibungen zuzüglich 10 % Umsatzsteuer (Ausnahme: Kleinunternehmerregelung) Vermietung zu einem anderen Z
Grundsätzlich ist ein Immobilienverkauf umsatzsteuerbefreit gem. §6 Abs 1 Z 9 lit a UStG. Allerdings kann der Veräußerer bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides entscheiden, ob er die Liegenschaftstransaktion gm § 6 Abs 2 UStG steuerpflichtig behandeln möchte. Für die Inanspruchnahme der Option muss der Veräußerer, die Transaktion in der UVA bzw. Jahresumsatzsteuererklärung entsprechend erklären. Für die Anwendung der Option reicht eine entsprechende Rechnungslegung alleine nicht aus.
Bescheinigung des Finanzamtes über die Zahlung von Steuern (Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Einkommensteuer beim An- bzw. Verkauf eines inländischen Grundstücks).
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot einer Immobilie (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung gegründet sein und hat den Zweck, den Verkauf oder die Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Er verpflichtet nur den Erstbesitzer, nicht aber seinen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet er ein persönliches und nicht übertragbares Recht. Sie kann nur dann in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie zwischen nahen Verwandten, z. B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten geschlossen wurde. Das Veräußerungs- oder Belastungsverbot kann auch auf einer richterlichen Entscheidung im Voll-streckungsverfahren oder du
Ist eine Liegenschaft durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer die Immobilie dem Begünstigten anzubieten, wenn er sie an einen Dritten zu veräußern beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt sie sich auf den jeweiligen Eigentümer aus. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechts hat er den vollen Kaufpreis zu zahlen, der von einem Dritten verbindlich angeboten wird und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt. Das Vorkaufsrecht kann bei Enteignung, Zwangsversteigerung, Umtausch oder Belastung nicht ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht ka
Bei Wohnungen, die unter dieser Bezeichnung angeboten werden handelt es sich um Vorsorgewohnungen in Projekten, die zur Zeit in Planung oder Errichtung sind. Es kann sich also hier sowohl um bezugsfertige Neubauwohnungen als auch um in Planung oder Bau befindliche Einheiten handeln, welche im Laufe der nächsten Monate bis max. 2 Jahren fertiggestellt werden. Diese Wohnungen sind meist mit dem Vorteil des Vorsteuerabzug-Effektes zu erwerben.
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung über den zukünftigen Vertragsabschluss (Hauptvertrag), dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgelegt sind. Wird der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt geschlossen, so muss innerhalb eines Jahres auf Abschluss des Hauptvertrags geklagt werden, andernfalls erlischt das Recht. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" (Clausula rebus sic stantibus, dh. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichblei
Die WAULT ist die Summe der restlichen für die Vertragslaufzeit fixierten Mietzahlungen des Portfolios/Gebäudes (ohne weitere Verlängerungen oder Optionen zur Laufzeitverlängerung der Mietverträge), dividiert durch die jährliche Nettomiete des Portfolios am Ende der Berichtsperiode.
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine vertragliche Regelung, bei der eine Leistung (z. B. die vom Mieter zu zahlende Miete) an den Geldwert zum Zeitpunkt der Fälligkeit angepasst wird. Maßstab für die Veränderung des Geldwertes ist in der Regel der Verbraucherpreisindex, der vom österreichischen Zentralamt für Statistik berechnet wird. Die Wertsicherung von Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart und die Wertanpassung jeweils ab den sich daraus ergebenden Stichtagen vorgenommen werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).
Das Wiederkaufsrecht ist das Recht des Verkäufers, eine verkaufte Sache zurückzukaufen. Sie kann nur auf unbewegliche Sachen (Immobilien) vereinbart werden und wirkt sich nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Ist es im Grundbuch eingetragen, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975). Der Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist mit dem Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder ein anderes unabhängiges Objekt (Büro, Geschäftsräume) ausschließlich zu nutzen und allein zu veräußern. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Lagerraum, Garten) verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile des Grundstücks und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Sondernutzungen einzelner Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muss ein Nutzungswert vorliegen (Parifizierung). Wohnungseigentum wird durc
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 1975 (Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten). Gültig in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2002[FU1].
Der Zins bezeichnet die Gebühr, die der Schuldner dem Gläubiger für die Bereitstellung eines Geldbetrages pro Jahr zu zahlen hat. Der absolute Betrag, der im Verhältnis zum Darlehensbetrag zu zahlen ist, ist der Nominalzinssatz. Als Vergleichsgröße wird jedoch grundsätzlich der Effektivzinssatz (Effektivzins) herangezogen. Dieser Wert enthält auch alle Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind, sowie die Anzahl der jährlichen Zinsraten.
Grundsätzlich gibt es für den Verkauf geschlossener Investmentvermögen zwei Möglichkeiten: Entweder werden die geschlossenen Investmentvermögen zu einem festen Preis oder im Bieterverfahren über eine Sekundärmarkt-Handelsplattform verkauft. BRIX29 Magazin Anlage-Immobilien Newsletter Vorsorgewohnungen Wohnung inserieren Alle Projekte Projekte Showcases Investor's Club Community auf Facebook Informationen Datenschutzerklärung Risikohinweise Anleger-Wiki Anlage-Immobilien Newsletter